Dia a Dia

Processo de compra de casa em Inglaterra

Primeiro aviso: eu não trabalho nesta área, este post foi feito APENAS com base na minha experiência pessoal.

Segundo aviso: no título escrevi Inglaterra de proposito. Sei que o processo de compra de casa na escócia não tem nada a ver com o de Inglaterra. Não faço ideia de como é em gales ou na irlanda do norte pelo que apenas devem considerar esta informação para Inglaterra.

Terceiro aviso: esta explicação e’ apenas para casas que vão ser usadas como primeira habitação e seja a primeira vez que estão a comprar casa.

Quarto e ultimo aviso: este e’ o post mais longo que escrevi ate hoje!

Comprar casa por aqui é provavelmente dos processos mais stressantes que pode existir. O principal motivo é o facto de não existir um contrato de promessa de compra e venda, pelo que até existir a troca de contratos de venda (na verdade até receber a chave!) o negócio pode cair. E é bastante normal cair! Tivemos amigos muito próximos que avisaram o senhorio que iam sair do apartamento que arrendaram e o negócio da casa que iam comprar caiu e ficaram sem casa. Felizmente têm uns amigos altamente (nos!!!) que os receberam e onde ficaram até arranjarem outra casa. Vamos lá então por passos!

1) a primeira coisa que devem fazer é verem como está o vosso “credit score”. Se não sabem o que é pesquisem aqui. Sites como o Noddle ou o Experian dão esta informação gratuitamente. Se quiserem perceber o que está a influênciar o vosso credit Score (ou pontuação de crédito) podem pagar uma mensalidade neste site para receberem mais informações. Coisas como estarem inscritos para votar, terem cartões de crédito que pagam o saldo todo mensalmente, terem contas bancárias já com alguns anos ou não terem mudado de casa muitas vezes influência positivamente o credit score. Se o vosso credit score for bom avancem para o ponto 2, se não for aconselho que esperem alguns meses e trabalhem para melhorar esse valor, ou então não irão conseguir emprestimos à habitação nos principais bancos.

2) Agora é altura de refletir um pouco. Ja perceberam como esta o vosso credit score, está na altura de perceber duas coisas: qual o vosso budget e se tem dinheiro para comprar uma casa.

  • Qual o vosso budget? Quando compramos casa sabíamos que podiamos pedir emprestado um determinado valor. No entanto sabíamos que nao queriamos viver estrangulados por uma prestação para a casa que não nos deixaria confortáveis. Assim estabelecemos um valor de prestaçao que nos sentimos confortáveis e sabíamos qual o nosso tecto máximo dentro daquela prestação.
  • Quanto dinheiro preciso de ter para comprar uma casa? Todos os custos abaixo tem de ser pagos por vós, não podem pedir dinheiro emprestado e vão ter de provar de onde veio este dinheiro.
    • 10% do valor da casa para o depósito (ou 5% se for uma casa nova e entrarem num esquema help to buy – tenham em atenção que este esquema nao e’ tao fantastico como parece)
    • Stamp Duty – podem usar a calculadora online do governo para saberem
    • Taxa de avaliação – nem todos os bancos cobram isto mas pode ser entre £150-£1,500
    • Taxa do Surveyor – este valor pode estar junto com o anterior. Como e’ muito normal por aqui comprar uma casa usada e’ muito normal contratar um Surveyor para ver as condições da casa. Existem varios tipos de inspeccoes, desde mais básicas ate estruturais. O custo pode ir de £250 ate £1000 normalmente.
    • Custos com solicitador – são os solicitador que fazem todo o processo legal de compra de casa e fazem as pesquisas de documentos necessarios. Normalmente este custo e’ de cerca de £800 a £1800 tipicamente para uma venda “normal”, no entanto se existirem complicações, eles cobram depois á hora para resolver
    • Outros custos: Search Fees, Land Charges Search, Land Registry Search, HM Land Registration fee, Seguro, etc: gastamos cerca de £600

3) Vão ao vosso banco pedir um “mortgage in principle”. Isto não só vos vai dar uma indicação de quanto podem pedir mas também se de facto estão numa boa posição financeira (ver ponto 1). Este documento não vos faz refém de pedir um empréstimo no vosso banco, mas usamos para provar que podíamos comprar a nossa casa. Acabamos por ir para outro banco que nos ofereceu uma melhor taxa. Podem ter uma ideia de quanto vão conseguir pedir emprestado online mas se tiverem um papel do banco a agência imobiliária fica mais descansada. Por norma os bancos emprestam cerca de 4 a 4.5 vezes o ordenado bruto do agregado familiar. Aproveitem esta visita para perceberem que tipo de emprestimos existem. E’ um sistema bastante complexo mas muito mais personalizado do que vi em Portugal. Muito simplificadamente existem dois tipos de empréstimo: apenas juros ou amortização de capital. Depois dentro destas opções podem optar por taxa de juro fixa ou indexada ao banco de Inglaterra. Por norma os empréstimos tem taxas promocionais durante 2, 3, 5 ou 10 anos que aumentam depois deste período fixo. O que acontece e’ que a cada x anos (dependendo se entraram num acordo com 2, 3, 5 ou 10 anos de taxa promocional) tem de voltar a renegociar o empréstimo todo.

MortgagePrinciple-2.jpg
Imagem retirada daqui

4) Chegaram ao ponto 4? Optimas noticias! Agora e’ altura de passar à prática. Escolham a zona que querem morar, e vejam casas. Os melhores sites de pesquisa de casas são o right move e o zoopla porque agregam as casas de todos os agentes imobiliários, podem meter filtros por zona, por preco, quartos, etc. Algumas dicas para esta pesquisa:

  • Vejam se a propriedade que vão comprar tem um leasehold (tipicamente apartamentos) ou freehold (tipicamente casas)
  • Se for um Leasehold precisam de saber quantos anos faltam no acordo. A maioria dos bancos não emprestam dinheiro se a “lease” for inferior a 70 anos.
  • Tenham em atenção as “cadeias“. E’ tipico por aqui haver cadeias de venda e compra de casa. Estas podem ser um pesadelo porque a probabilidade de o negócio não se concretizar e’ maior porque depende de mais pessoas. Foi o caso dos nossos amigos que mencionei acima.
  • Caso optem por um apartamento vejam quanto custa o condomínio e a renda que tem de pagar ao leasehold
  • Perguntem pelas “covenants”, porque se forem complexas pode fazer-vos desistir do processo de compra.
  • Se gostarem de uma casa pecam uma segunda visita. Ou se forem loucos como nós e gostarem mesmo digam logo que querem. Agora a serio, nos gostamos tanto da nossa casa que dissemos na primeira visita que queríamos. Nao tinhamos pressa mas gostamos mesmo da casa e da zona.
  • Quando pesquisarem online ponham o filtro do preço um pouquinho acima do que querem pagar e negociem o preço. Foi o nosso caso, conseguimos tirar quase £15,000 ao preco pedido. No entanto isto depende do estado do mercado.
  • O meu chefe ensinou-me algo que achei fantástico: “podes transformar uma ma casa numa boa casa mas não podes transformar uma ma zona numa boa zona”. Isto foi fundamental. Vimos casas em zonas que não me via morar. E mais do que a casa para mim foi importante morar numa zona que eu gostasse. Nao compramos a maior casa que vimos, nem a mais barata, mas ADORAMOS a zona onde moramos

Capture.PNG

5) Encontraram uma casa que gostaram? Facam uma oferta. Sugiro que retirem entre 5% and 10% do valor pedido e comecem a negociar por aí. Isto depende não só do estado do mercado mas por exemplo se nao estao em nenhuma cadeia de venda de casa e’ um fator negocial importante

6) Conseguiram acertar um valor? Fixe. Está na altura de resolverem o empréstimo e arranjar um advogado. A agência imobiliária com quem compramos a casa recomendou um intermediário para negociar o empréstimo por nos e advogados. Seguimos a recomendação deles tanto para um como para outro. O advogado foi muito fixe, o intermediário do empréstimo a pior empresa com quem já tive de lidar (com direito a reclamação no final).

  • Caso precisem podem pesquisar solicitadores online, comparar orcamentos, etc. Um conselho e’ escolherem um que tenha uma proteção caso o o negócio não se concretize poderem fazer o próximo sem pagarem mais.
  • O intermediário para negociar o empréstimo em nome do cliente e’ chamado de Broker/Mortage advisor e basicamente faz uma pesquisa por vocês sobre os vários bancos. Na nossa opinião o que eles fazem pode qualquer um fazer sem grande trabalho hoje em dia num comparador como este por exemplo.

7) Agora começa o jogo da espera. Dependendo do quão céleres os advogados, o vendedor e o banco são mas tipicamente nesta altura tem de:

  • Enviar recibos de vencimento
  • Enviar extratos de conta para provar os vossos hábitos de compras e como acumularam o dinheiro que precisam para pagar os custos do ponto 4
  • Fazer e receber o resultado do survey. Se existir algum problema com a casa pode levar a uma desistência da vossa parte ou a negociação do preço.
  • Resultado das searches. Nao se esquecam de ver estes documentos com MUITA atenção!
  • A minha sugestao e’ que façam um follow up todas as semanas com o banco e com os advogados. Nao se esquecam, sao vocês que estão com pressa, nao sao eles…. No nosso caso pedimos a agência imobiliária o contacto do vendedor e sempre que o processo ficava pendurado mandavamos-lhes uma mensagem

8) Quando já tem uma resposta do banco e os advogados já receberam toda a documentação e vocês não tem dúvida passa-se então para a “exchange” (troca de contratos. O exchange e’ o ato que confirma que de facto a venda vai acontecer. Até aqui vocês ou o vendedor podem desistir do processo sem problemas. E’ também nesta altura que tem de pagar quase todos os custos do ponto 4. Existem infelizmente pessoas desonestas que neste dia resolvem que já só vendem a casa por X mais, ou o comprador a dizer que já só da Y pela casa. No nosso caso correu tudo bem mas conhecemos casos em que isto aconteceu. Entre exchange e completion, a casa ainda não é vossa, mas se acontecer alguma coisa somos e’ o comprador que que paga (ex fogo, inundações, etc…), daí ser preciso o seguro.

9) Quando marcam a exchange e’ também marcada a completion que e’ o dia em que a casa passa para vosso nome e recebem as chaves da vossa nova casa. Para fazer a exchange, o dinheiro tem de estar na conta dos advogados… Por isso tem de se transferir o dinheiro para os advogados com 1 ou 2 dias de antecedência. O dinheiro e’ sempre tratado entre advogados, o empréstimo nunca chega a tocar na nossa conta bancária.

10) Tipicamente o completion e’ feita uma semana depois da exchange. Pode ser mais rápido mas implica que paguem uns extras. Se a completion não se realizar na data marcada, o culpado tem de pagar juros á outra parte (diariamente)

O processo e’ longo, chato e stressante. No nosso caso durou cerca de 2 meses desde o momento que fizemos a oferta, o que e’ o prazo mais curto que ja vi entre amigos. O normal e’ demorar entre 2 a 3 meses mas pode ser ainda mais se for um negócio em cadeia.

 

 

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